Een huis verkopen in Rotterdam vraagt om meer dan een paar foto’s maken en de woning online zetten. Je moet onder meer de verkoopstrategie bepalen, documenten verzamelen, de woning presenteren, bezichtigingen organiseren en afspraken met de koper schriftelijk vastleggen.

Ook het type woning en de ligging binnen Rotterdam spelen een rol. De verkoop van een appartement in het centrum vraagt bijvoorbeeld om andere informatie dan die van een eengezinswoning in Hillegersberg, Charlois, IJsselmonde of Hoogvliet. Bij een appartement zijn de stukken van de Vereniging van Eigenaars belangrijk, terwijl bij oudere woningen extra vragen kunnen ontstaan over fundering, onderhoud of erfpacht.

Met dit stappenplan bereid je de verkoop zorgvuldig voor en verklein je de kans op verrassingen tijdens het verkoopproces.

1. Bepaal waarom en wanneer je wilt verkopen

Voordat je een makelaar kiest of foto’s laat maken, is het belangrijk om je eigen planning duidelijk te hebben.

Stel jezelf onder meer de volgende vragen:

• Waarom wil je verhuizen?
• Heb je al een andere woning gevonden?
• Wil je eerst verkopen of eerst kopen?
• Wanneer kan de woning worden opgeleverd?
• Heb je tijdelijke woonruimte nodig?
• Kun je een periode met dubbele woonlasten opvangen?
• Is er nog een hypotheek op de woning?
• Zijn er andere eigenaren die moeten instemmen?
• Moet de verkoop binnen een bepaalde termijn plaatsvinden?
• Welke roerende zaken wil je meenemen of achterlaten?

Wie eerst een nieuwe woning koopt, kan tijdelijk met dubbele lasten te maken krijgen. Verkoop je eerst, dan weet je beter welk bedrag beschikbaar is voor een volgende woning, maar kan tijdelijke huisvesting nodig zijn.

Laat vooraf berekenen wat de verkoop financieel betekent. Denk daarbij niet alleen aan de verwachte verkoopprijs, maar ook aan de resterende hypotheek, verkoopkosten, eventuele vergoeding voor vervroegd aflossen en de kosten van de volgende verhuizing.

2. Onderzoek de Rotterdamse woningmarkt

De woningmarkt verschilt binnen Rotterdam sterk per wijk, straat en woningtype. Een gemiddelde verkoopprijs voor de hele stad zegt daardoor weinig over de waarde van één specifieke woning.

Voor een bruikbare vergelijking kijk je naar recent verkochte woningen die zoveel mogelijk overeenkomen op:

• Wijk en directe omgeving.
• Woningtype.
• Woonoppervlak.
• Perceeloppervlak.
• Bouwjaar.
• Onderhoudsstaat.
• Energielabel.
• Buitenruimte.
• Parkeermogelijkheden.
• Ligging en uitzicht.
• Verdieping en aanwezigheid van een lift.
• Erfpacht of eigen grond.
• Staat en financiële positie van de VvE.

Een appartement aan de Maas, een bovenwoning in Rotterdam-Noord en een eengezinswoning in Prins Alexander zijn moeilijk met elkaar te vergelijken. Kijk daarom niet alleen naar de vraagprijzen van woningen die momenteel te koop staan. Vraagprijzen laten niet zien voor welk bedrag een woning uiteindelijk is verkocht.

Ook de verkoopsnelheid van vergelijkbare woningen geeft informatie. Blijven soortgelijke huizen lang beschikbaar, dan kan dat iets zeggen over de prijsstelling, presentatie of vraag naar dat woningtype.

3. Kies tussen zelf verkopen en een verkoopmakelaar

Je bent niet verplicht om een verkoopmakelaar in te schakelen. Zelf verkopen kan kosten besparen, maar betekent ook dat je veel werkzaamheden en verantwoordelijkheden zelf draagt.

Bij zelf verkopen moet je onder meer zorgen voor:

• De waardebepaling.
• De verkoopstrategie.
• Foto’s en plattegronden.
• De woningomschrijving.
• Publicatie van het aanbod.
• Contact met belangstellenden.
• Planning en begeleiding van bezichtigingen.
• Beoordeling van biedingen.
• Onderhandelingen.
• De koopovereenkomst.
• Verzameling en overdracht van documenten.
• Afstemming met de notaris.

Een verkoopmakelaar kan een deel of het geheel van deze werkzaamheden uitvoeren. Wie zijn woning in Rotterdam te verkopen heeft, kan verschillende lokale makelaars uitnodigen voor een kennismaking en waardebepaling.

Let bij het vergelijken niet uitsluitend op de verwachte verkoopprijs. Een opvallend hoge waardeschatting is geen garantie dat de woning dat bedrag werkelijk oplevert.

4. Zo vergelijk je makelaars in Rotterdam

Vraag bij meerdere kantoren om een duidelijke aanbieding. Vergelijk daarbij steeds dezelfde onderdelen.

Let onder andere op:

• Ervaring in de betreffende Rotterdamse wijk.
• Ervaring met het type woning.
• Voorgestelde vraagprijs.
• Onderbouwing van de waardebepaling.
• Verkoopstrategie.
• Courtage.
• Opstart- en presentatiekosten.
• Kosten bij intrekking van de opdracht.
• Kosten voor fotografie en plattegronden.
• Beschikbaarheid tijdens bezichtigingen.
• Begeleiding bij onderhandelingen.
• Controle van de koopovereenkomst.
• Opzegtermijn en algemene voorwaarden.
• Communicatie tijdens het verkoopproces.
• Wat er gebeurt wanneer de woning niet wordt verkocht.

Vraag ook wie de bezichtigingen daadwerkelijk begeleidt. Degene met wie je het eerste gesprek voert, hoeft niet altijd degene te zijn die de woning presenteert of de onderhandelingen uitvoert.

Een goede makelaar moet niet alleen enthousiast over je woning zijn, maar ook duidelijk kunnen uitleggen welke risico’s, aandachtspunten en realistische verwachtingen bij de verkoop horen.

5. Verzamel de benodigde documenten

Een goed voorbereid verkoopdossier voorkomt vertraging zodra er belangstelling is. Welke stukken nodig zijn, hangt af van de woning en eigendomssituatie.

Veelgevraagde documenten zijn:

• Eigendomsakte of leveringsakte.
• Hypotheekgegevens.
• Kadastrale informatie.
• Geldig energielabel.
• Bouwtekeningen en plattegronden.
• Vragenlijst over de woning.
• Lijst van zaken.
• Garantiebewijzen.
• Facturen van verbouwingen.
• Vergunningen.
• Onderhoudsrapporten.
• Informatie over erfdienstbaarheden.
• Informatie over erfpacht.
• Eventuele huurovereenkomsten.
• Gegevens over zonnepanelen of andere installaties.

Huiseigenaren moeten bij verkoop in de meeste gevallen een geldig energielabel beschikbaar stellen aan de koper. Controleer daarom tijdig of het bestaande label nog geldig is en bij de actuele woning hoort.

Zijn zonder toestemming veranderingen aangebracht aan de constructie, gevel, indeling of installaties? Bespreek dit vóór de verkoop. Een mondelinge mededeling tijdens een bezichtiging is geen vervanging voor correcte documentatie.

6. Extra documenten bij een appartement

Bij de verkoop van een appartement verkoop je niet alleen het privédeel van de woning. De koper wordt ook lid van de Vereniging van Eigenaars. Daarom wil een koper informatie over het gebouw, het onderhoud en de financiën van de VvE.

Verzamel onder meer:

• Splitsingsakte.
• Splitsingstekening.
• Huishoudelijk reglement.
• Laatste jaarrekening.
• Actuele begroting.
• Notulen van recente vergaderingen.
• Meerjarenonderhoudsplan.
• Hoogte van de maandelijkse bijdrage.
• Stand van het reservefonds.
• Verzekeringsinformatie.
• Geplande onderhoudswerkzaamheden.
• Eventuele leningen of betalingsachterstanden.
• Besluiten over verduurzaming.
• Regels voor verhuur en huisdieren.
• Informatie over berging en parkeerplaats.

Achterstallig onderhoud, een lage reserve of een aangekondigde extra bijdrage kan invloed hebben op de belangstelling en biedingen. Het is beter om deze informatie vroeg beschikbaar te stellen dan wanneer een koper daar pas na overeenstemming achter komt.

7. Controleer Rotterdamse aandachtspunten

Afhankelijk van de wijk en het bouwjaar kunnen kopers aanvullende vragen stellen. Denk aan fundering, erfpacht, bodem, verbouwingen en gemeentelijke regels.

Fundering

Bij sommige oudere Rotterdamse woningen kan de staat van de fundering een aandachtspunt zijn. Heb je onderzoeksrapporten, herstelplannen of correspondentie over de fundering? Neem deze dan op in het verkoopdossier.

Ga niet zelf verklaren dat een fundering goed of slecht is wanneer dit niet deskundig is vastgesteld. Geef beschikbare informatie door en beantwoord vragen eerlijk.

Erfpacht

Controleer of de woning op eigen grond staat of dat er erfpacht geldt. Bij erfpacht zijn onder meer de voorwaarden, looptijd, canon en eventuele afkoopperiode belangrijk.

Vermeld niet alleen dat de canon is afgekocht, maar ook tot wanneer dat het geval is en welke voorwaarden daarna gelden.

Verbouwingen

Controleer of uitbouwen, dakkapellen, balkons, samengevoegde ruimtes en andere wijzigingen correct zijn uitgevoerd en, waar nodig, vergund. Bij appartementen kan daarnaast toestemming van de VvE vereist zijn geweest.

Verhuur en gebruik

Is de woning verhuurd geweest of wordt een deel ervan anders gebruikt dan als woonruimte? Verzamel dan de bijbehorende overeenkomsten en vergunningen. Verkoop van een verhuurde woning kan juridisch en financieel anders verlopen dan verkoop van een leeg opgeleverde woning.

8. Maak de woning verkoopklaar

Een woning hoeft niet volledig te worden verbouwd voordat deze verkocht kan worden. Achterstallige kleine werkzaamheden en een rommelige presentatie kunnen potentiële kopers echter afleiden.

Begin met praktische verbeteringen:

• Repareer losse deurkrukken.
• Vervang defecte lampen.
• Werk opvallende beschadigingen bij.
• Herstel lekkende kranen.
• Maak kitnaden en voegen schoon.
• Reinig ramen.
• Verwijder overtollige spullen.
• Maak looproutes vrij.
• Zorg dat alle ruimtes toegankelijk zijn.
• Ruim balkon, tuin, berging en schuur op.
• Verwijder sterke geuren.
• Zorg voor voldoende licht.

Berg persoonlijke en waardevolle spullen op voordat foto’s en bezichtigingen plaatsvinden. Denk ook aan documenten, medicijnen, sleutels en elektronische apparaten.

9. Is verbouwen vóór de verkoop verstandig?

Een grote verbouwing vlak voor de verkoop verdient een zorgvuldige afweging. De smaak van de koper kan anders zijn en de investering wordt niet automatisch volledig terugverdiend.

Kleine reparaties en neutraal schilderwerk kunnen de presentatie verbeteren. Een complete nieuwe keuken of badkamer is minder vanzelfsprekend.

Vraag bij een mogelijke verbouwing:

• Welk probleem wordt opgelost?
• Verbetert dit de eerste indruk?
• Is het gebrek zichtbaar op foto’s?
• Is het noodzakelijk voor veilig gebruik?
• Hoeveel kost de ingreep?
• Hoeveel vertraging veroorzaakt deze?
• Is de smaak voldoende neutraal?
• Kan de koper dit liever zelf bepalen?
• Is de verwachte meeropbrengst realistisch?

Achterstallig onderhoud verbergen is geen geschikte verkoopstrategie. Een tijdelijke cosmetische oplossing kan tijdens een keuring alsnog zichtbaar worden en tot wantrouwen of onderhandelingen leiden.

10. Laat professionele verkoopinformatie maken

Online vormt de advertentie meestal de eerste kennismaking met de woning. Goede fotografie is daarom belangrijk, maar de beelden moeten ook een eerlijk beeld geven.

Een compleet presentatiepakket kan bestaan uit:

• Interieur- en exterieurfoto’s.
• Plattegronden.
• Woningomschrijving.
• Maatvoering.
• Video.
• Virtuele rondleiding.
• Foto’s van balkon of tuin.
• Beelden van berging en parkeren.
• Informatie over de buurt.

Maak kamers niet met een extreme groothoeklens groter dan ze werkelijk zijn. Dat kan tijdens een bezichtiging juist teleurstelling veroorzaken.

Controleer vóór publicatie alle gegevens. Let vooral op:

• Woonoppervlak.
• Perceeloppervlak.
• Aantal kamers.
• Bouwjaar.
• Energielabel.
• VvE-bijdrage.
• Erfpacht.
• Buitenruimte.
• Parkeerplaats.
• Berging.
• Opleverdatum.
• Lijst van zaken.

11. Bepaal de vraagprijs en verkoopstrategie

De beste vraagprijs is niet automatisch de hoogst denkbare prijs. De gekozen prijs moet aansluiten bij de woning, vergelijkbare verkopen, actuele belangstelling en de gewenste verkoopstrategie.

Mogelijke strategieën zijn:

• Een vraagprijs rond de verwachte marktwaarde.
• Een scherpere prijs om meer belangstelling te trekken.
• Een vaste vraagprijs.
• Verkoop via inschrijving.
• Een vooraf vastgestelde biedtermijn.
• Onderhandeling met één geïnteresseerde partij.

Een lage vraagprijs kan meerdere bieders aantrekken, maar garandeert geen hoge opbrengst. Een hoge vraagprijs kan onderhandelingsruimte suggereren, maar kan er ook voor zorgen dat minder mensen de woning bekijken.

Spreek vooraf af:

• Hoe biedingen worden ontvangen.
• Of een biedtermijn wordt gebruikt.
• Welke informatie bieders moeten geven.
• Hoe voorwaarden worden beoordeeld.
• Wanneer bieders antwoord krijgen.
• Wat er gebeurt bij gelijke of vergelijkbare biedingen.
• Wanneer de woning onder bod wordt gemeld.

12. Organiseer de bezichtigingen

Plan bezichtigingen op momenten waarop de woning goed tot zijn recht komt. Houd rekening met daglicht, verkeersdrukte en omgevingsgeluid.

Voor de bezichtiging:

• Ventileer de woning.
• Zorg voor een aangename temperatuur.
• Open gordijnen en zonwering.
• Doe in donkere ruimtes verlichting aan.
• Maak keuken en sanitair schoon.
• Verwijder huisdieren wanneer dat rustiger is.
• Berg persoonlijke documenten op.
• Zorg dat berging en buitenruimte toegankelijk zijn.
• Laat technische installaties bereikbaar.
• Houd relevante documenten beschikbaar.

Laat geïnteresseerden rustig kijken en vragen stellen. Geef feitelijke antwoorden en doe geen toezeggingen die niet kunnen worden waargemaakt.

13. Wees duidelijk over gebreken

Als verkoper heb je een mededelingsplicht. Bekende gebreken en relevante bijzonderheden moeten eerlijk worden gemeld. Een koper heeft daarnaast een eigen onderzoeksplicht.

Denk aan informatie over:

• Lekkages.
• Vochtproblemen.
• Scheuren.
• Houtrot.
• Funderingsproblemen.
• Asbest.
• Oude elektrische installaties.
• Problemen met verwarming of ventilatie.
• Geluidsoverlast.
• Conflicten met buren.
• Erfdienstbaarheden.
• Gebreken aan gemeenschappelijke delen.
• Geplande werkzaamheden van de VvE.

Beantwoord de vragenlijst zorgvuldig en bewaar relevante rapporten, facturen en correspondentie. Een gebrek verzwijgen kan na de overdracht tot een geschil leiden.

14. Beoordeel niet alleen het hoogste bod

De hoogste bieding is niet automatisch de beste bieding. Ook de voorwaarden en financiële zekerheid zijn belangrijk.

Vergelijk biedingen op:

• Geboden bedrag.
• Financieringsvoorbehoud.
• Voorbehoud van bouwkundige keuring.
• Gewenste overdrachtsdatum.
• Verkoop van de eigen woning.
• Waarborgsom of bankgarantie.
• Overname van roerende zaken.
• Geldigheidsduur van het bod.
• Aanvullende voorwaarden.
• Financiële onderbouwing.

Een iets lager bod zonder ingewikkelde voorwaarden kan soms aantrekkelijker zijn dan een hoger bod met veel onzekerheden. Laat de gevolgen uitleggen voordat je een bod accepteert.

15. Leg alle afspraken schriftelijk vast

Mondelinge overeenstemming is bij de verkoop van een woning aan een particuliere koper niet voldoende. De afspraken worden opgenomen in een schriftelijke koopovereenkomst.

Controleer daarin onder meer:

• Koopsom.
• Overdrachtsdatum.
• Ontbindende voorwaarden.
• Waarborgsom of bankgarantie.
• Lijst van zaken.
• Bijzondere bepalingen.
• Bekende gebreken.
• Erfdienstbaarheden.
• Erfpacht.
• VvE-informatie.
• Eventuele ouderdoms- of asbestclausules.
• Afspraken over inspectie.
• Verdeling van kosten.

De wettelijke bedenktijd van drie dagen geldt voor de particuliere koper, niet op dezelfde manier voor de verkoper. Onderteken daarom pas wanneer je begrijpt waaraan je je verbindt.

16. Bereid de overdracht voor

Na ondertekening is de verkoop nog niet direct afgerond. Eerst moeten eventuele ontbindende voorwaarden verlopen en moet de overdracht bij de notaris worden voorbereid.

In de periode tot de overdracht:

• Houd de woning in de afgesproken staat.
• Meld nieuwe schade of problemen.
• Verzamel sleutels en handleidingen.
• Noteer meterstanden.
• Maak afspraken over achterblijvende zaken.
• Controleer de eindafrekening van de notaris.
• Regel opzegging of omzetting van verzekeringen.
• Plan de verhuizing zorgvuldig.
• Verwijder spullen die niet worden overgenomen.

Vlak voor de overdracht vindt meestal een eindinspectie plaats. De koper controleert dan of de woning zich in de afgesproken staat bevindt en of opgenomen zaken aanwezig zijn.

Bij de notaris wordt de leveringsakte ondertekend. De notaris verwerkt de geldstromen en laat de eigendomsoverdracht inschrijven bij het Kadaster. Daarna worden de sleutels aan de koper overgedragen.

Veelgemaakte fouten bij woningverkoop

Voorkom in ieder geval deze fouten:

• Een makelaar uitsluitend op de hoogste waardeschatting kiezen.
• Alleen naar de courtage kijken.
• Documenten pas verzamelen nadat een koper is gevonden.
• Bekende gebreken onvolledig melden.
• De VvE-stukken niet op tijd opvragen.
• Een foutief woonoppervlak publiceren.
• Grote verbouwingen uitvoeren zonder opbrengstberekening.
• Geen rekening houden met dubbele woonlasten.
• Alleen naar het hoogste bod kijken.
• Mondeling toezeggingen doen die niet worden vastgelegd.
• De lijst van zaken onduidelijk invullen.
• De woning vóór de overdracht onvoldoende verzekeren of onderhouden.

Controlelijst voor de verkoop

Loop vóór publicatie van de woning deze punten na:

• Is de reden en gewenste planning van de verkoop duidelijk?
• Zijn de financiële gevolgen doorgerekend?
• Is de lokale markt onderzocht?
• Zijn meerdere makelaars vergeleken?
• Is duidelijk welke verkoopkosten gelden?
• Is een geldig energielabel aanwezig?
• Zijn eigendoms- en hypotheekstukken verzameld?
• Zijn vergunningen en bouwtekeningen beschikbaar?
• Zijn eventuele funderingsstukken aanwezig?
• Zijn erfpachtvoorwaarden gecontroleerd?
• Zijn alle VvE-documenten compleet?
• Zijn bekende gebreken vastgelegd?
• Is de lijst van zaken ingevuld?
• Zijn woonoppervlak en andere maten gecontroleerd?
• Is de vraagprijs onderbouwd?
• Is de biedingsprocedure duidelijk?
• Zijn bezichtigingen goed voorbereid?
• Worden biedingen op prijs én voorwaarden beoordeeld?
• Is de koopovereenkomst zorgvuldig gecontroleerd?
• Is de overdracht praktisch voorbereid?

Een woning succesvol verkopen draait niet alleen om snelheid of de hoogste vraagprijs. Een compleet verkoopdossier, eerlijke informatie, een passende presentatie en heldere afspraken geven verkoper en koper meer zekerheid. Zeker in een stad met zulke uiteenlopende wijken en woningtypen als Rotterdam loont het om de verkoopstrategie af te stemmen op de specifieke woning en locatie.

Lees ook

• Bieden in Rotterdam: hoeveel moet je overbieden?
• Nieuwbouw kopen in Rotterdam: 5 belangrijke aandachtspunten

---

Vind je onze artikelen handig?

Voeg Wijhoudenvanrotterdam.nl toe als voorkeursbron in Google en zie onze artikelen vaker terug in Google.

---

---